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鄭州限購再次升級 再顯“雙降”決心!
新聞來源: 不詳    發布日期: 2016/12/23 9:55:11  閱讀: 2004


    12月16日結束的中央經濟工作會議釋放樓市政策信號“房子是用來住的,不是用來炒的”,在這一背景下,鄭州市房地產調控升級:外地人在鄭州買房需提供2年社保或個稅證明,180平方米以上住房納入限購范圍。這是從需求端嚴控購房行為,對投機性購房行為進行抑制。

【重磅】鄭州限購再次升級!


 
    2016年12月21日晚8時許,鄭州市政府官方網站發布《鄭州市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產調控工作的通知》。根據該通知:外地人在鄭州買房,需提供在本市連續繳納2年以上(含2年)個人所得稅或社會保險證明。另外,鄭州180平方米(含)以上住房(包括新建商品住房和存量住房)也被納入限購范圍。

    本次調控的主要內容主要有以下五方面:

    1、升級現有限購政策。在《鄭州市人民政府辦公廳關于在鄭州市部分區域實施住房限購的通知》 (鄭政辦〔2016〕64號)規定限購區域內,將180平方米(含)以上住房(包括新建商品住房和存量住房)納入限購范圍。

    2、非鄭州戶籍家庭,在鄭州購買住房時,需提供在本市連續繳納2年以上(含2年)個人所得稅或社會保險證明。

    3、使用住房公積金貸款購買首套自住住房的,不僅要嚴格執行貸款金額不超過相應最高貸款限額、月還款額度不超過家庭收入60%的規定,市住房公積金管理中心還要嚴格按照繳存余額規定的倍數發放個人貸款,不得突破。

    4、稅務部門對定價過高、漲幅較大的房地產開發項目應進行重點稽查。

    5、對脫離實際提高住房銷售申報價格,經查證實際銷售價格明顯低于申報價格的,由房地產主管部門約談企業,責令限期整改,拒不整改的可暫停該項目網上簽約資格。

【解讀】

    1、180平方米以上改善型住房納入調控體系,意味著所有住宅產品都已經進入調控范圍,對北龍湖項目影響較大,對于豪宅產品影響較大;

    2、第二條是本次調控的重中之重,通過行政手段減少本省外市的購買力,但是重點不在于幾年,而在于對于原來造“假社保”和“假所得稅”問題是否進行真正的整治和長效管理,而不是像原來聽之任之;

    3、關于公積金的條款并沒有大的改變,更多的是對原來政策執行的強化;

    4、對于4和5條就是赤裸裸的行政干預了,以表明對中央政策的執行的力度和態度。然而耐人尋味的是對于第五條不是限漲令而是限降令,就說明地方政府需要的是什么,是穩,而不是降。

鄭州連續三輪收緊調控


    1、第二輪調控加碼大環境
    在“一城一策”的調控背景下,在第一輪十一國慶前后調控政策實施后,一線城市及部分房價上漲過快的熱二線城市調控效果并沒有達到預期,11月份開始多個城市紛紛加碼跟進調控,標志著第二輪調控開啟:

    11.10日杭州調控加碼
    11月10日,杭州連夜加強樓市調控,實施進一步住房限購(暫停發放第三套及以上住房貸款)、上調住房公積金貸款和商業性住房貸款首付比例(擁有1套住房并已結清購房貸款的首付款比例從不低于20%調整為不低于30%;擁有1套住房但未結清的,首付款比例從不低于50%調整為不低于60%;擁有2套及以上住房或未結清住房公積金貸款的,不得申請住房公積金貸款)、加強對首付資金來源審核、加強對土地競買資金來源審查。 

    11.15日武漢調控升級
    本地人禁買第三套,外地人需兩年社保納稅,且對于補繳的不予認定。武漢市房管局14日深夜下發通知,從11月15日起,武漢市主城區正式實行升級版樓市調控政策,提出強化住房限購限貸措施、切實加大住宅用地及住房供應、嚴防土地市場價格過快上漲等六大措施。


    11.15日深圳住房公積金調控升級
    深圳市住房公積金管理委員會15日發布通知,宣布即日調整公積金貸款的首付款比例。
住房公積金繳存職工家庭名下在本市無房,使用公積金貸款購買首套住房的,公積金貸款首付款比例最低為30%;職工家庭名下在本市擁有1套住房的,使用公積金貸款再次購房的,公積金貸款首付款比例不低于70%。

    11.17日成都加碼
    11月17日,成都在成都市高新區南部園區、天府新區成都直管區范圍內購房,居民家庭有1套住房未結清相應貸款,再次申請貸款購房,首付款比例不得低于70%;居民家庭購買第三套及以上的,暫不提供貸款支持。在本區域內無自有產權住房,且2016年10月1日后尚未在限購區域內新購買商品住房的,可在本區域范圍內購買1套商品住房。不符合上述條件的居民,不得購買商品住房。

    11.29日上海史上最強加碼
    自11月29日起,居民家庭購買首套住房申請商業貸款的,首付款比例不低于35%。在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請商業貸款,購買普通自住房的,首付款比例不低于50%;購買非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

    12.3日嘉興市區加碼
    12月3日,嘉興市區自3日起實施住房限購政策,暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。

    …
    第二輪調控風暴來襲,擊鼓傳花的游戲還在繼續,至今已有十幾個城市房價調控加碼、升級。


    2、樓市調控背后的政治問題

    分析史上最嚴調控政策,要拋開情緒,回歸政策與市場本身。

    簡單而言,可從兩個層面進行分析:第一是密集調控的政策出發點是什么?是降房價還是有別的目的?第二是政策會帶來何種后果?是按照決策者的預期推進,還是會出現意想不到的嚴重后果?

    對于第一個問題,答案很明確,政府此輪調控的直接目的就是雙降,降銷量,近一步降房價,樓市的快速上漲已經帶來顯著的負面經濟和金融效應,高層無法容忍地方繼續放縱房價上漲;

    對于第二個問題,政策會帶來什么實際后果?換言之,政策能否達到初衷?政府想要的結果是既能保持房地產市場的平穩,又能減少樓市的投機泡沫。這和以往政策產生了明確的區分,不再是模棱兩可,不再是含糊其辭,不再是欲言又止,更不是“呼左右而言他”,手段明確、指向明確、目標明確。政府想通過用看的見的大手,直接最大程度的干預,將市場經濟下的供不應求變成供求平衡,近而變得供過于求。

    為什么會這樣,因為這是一個政治問題。

    因此房價能不能降現在已經不僅僅是一個經濟問題,一個民生問題,而是一個立場問題!這是一個站位問題!所以政府調控決心很明朗,不是“可以有”,而是“必須有”。11月底住建部在北京召開了全國部分城市房地產宏觀調控工作部署會,有16個城市同時被點名房價“必須降“,而不是“可以降”!

    然而近期以來鄭州房價降了嗎?

近期樓盤的開盤:

    從上表我們可以看到,房價依然堅挺,完全沒有下調的跡象!
    照此下去,會不會被問責?無需過分解讀,事實就是這么清楚,立場就是這么重要,決心就是這么明確!

    3、鄭州升級調控對市場的影響:

    (1)成交量下跌是必然,
    對于成交量而言,首先,此輪政策明確了升級限購政策的內容,將大戶型住房也納入到了限購的范圍內。此前限購政策本身并不干預此類住房,但鄭州部分區域可售房源更多是此類大戶型住房,限購之后交易量也越來越集中在這一領域,所以,大戶型改善房源需求將能明顯得到抑制;另外,此輪對外地購房者的準入門檻大大提高,而對于人口導入非常強的鄭州而言,近兩年外市人購房需求占據了鄭州整個購買需求的一半以上,因此,此輪政策等于通過調控把大部分鄭州樓市的購買力鎖死了,成交量會迅速驟減,而且跌幅會比較明顯;
    (2)房價明年下降可期
    但是對于房價下降,可能還會需要一定時間的發酵政策效果才會真正顯現,這是一個分化的過程。因為經過6月以來的大熱期后多數房企已在前十個月完成了今年的銷售任務,資金壓力是比較小的,已不需要向往年一樣年底促銷沖業績了;再者,樓市經過多輪調控后,多數購房者觀望情緒越來越重,“買漲不買跌”的心理更顯的淋漓盡致,對于房企來說,降價其實意義并不是很大;

    我們預計真正的調價會出現在明年春節之后,成交量萎縮,有市無價的現象并不會延續很久,多數樓盤尤其是前一輪房價上漲過快房價虛高的項目會因挺不住而迫不得已把房價降下來,不過一開始肯定不是明降,而是暗降,通過各種促銷、優惠等措施變相降價,所以,明年將迎來購房的好時機,尤其是對于剛需族而言,是一個良機。


    4、鄭州房地產2010年-2016年政策一覽


2010年
    一輪又一輪的加息有意控制過火的市場
  2010年1月10日
  國十一條出臺,嚴格二套房貸款管理,首付不得低于40%。
  2010年1月21日
  國土資源部發布提出,申報住宅用地的,經濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。
  2010年4月15日 提升二套首付款以及貸款利率
  國務院出臺對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。
  2010年4月17日
  新國十條出臺,商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況,暫停發放購買第三套及以上住房貸款。


2011年
    自2011年1月6日起
  鄭州市開始全面實施商品住房限購令,人口過密區限購一套房。
  2011年1月26日
  新國八條出臺,把二套房貸首付比例提至60%,貸款利率提至基準利率的1.1倍。加上此前的政策,2011年,首套房商業貸款的首付為30%,第三套及以上住房不發放商業貸款。
  2011年3月3日
  鄭州推出升級版限購令:除了新建住宅,二手房也納入限購范圍;限購區域為鄭州市內5區和鄭東新區。對于擁有鄭州戶籍居民家庭,實行“限二禁三”,即已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(包括購房人、配偶以及未成年子女),限購1套住房。對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭,暫停在鄭州市區向其售房。

2012年
    2月24日,下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點;
    3月30日,國土部再發“禁墅令”,別墅或將逐漸退出一手市場;
  5月18日,下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點;
  6月8日,金融機構一年期存款基準利率下調0.25個百分點,一年期貸款基準利率下調0.25個百分點;
  7月5日晚再次宣布降息
  自2012年7月6日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率下調0.25個百分點,一年期貸款基準利率下調0.31個百分點;

2013年
    2013年1月
  國有土地上住宅房屋被征收對象,可以選擇貨幣補償和產權調換兩種補償方式。
  2013年3月31日
  加強商品房價格管理,對擅自提高商品住房銷售價格,由房管部門約談房地產開發企業,要求其限期整改,對拒不整改的可暫停該項目網上簽約資格。
  2013年5月23日
  全面推行廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房"三房合一"住房保障管理新機制。
  2013年6月4日
  7月1日起,鄭州住房公積金繳存基數、繳存比例要進行調整。比例為單位和職工個人各5%~12%。繳存單位職工2012年度的平均工資達到或超過全市當年平均工資水平的,繳存比例不得低于10%;達到2012年度全市當年平均工資水平80%(33184元)以上的,繳存比例不得低于8%。同時,公積金月繳存基數,原則上不能超過統計部門公布的上一年度職工月平均工資三倍。
  2013年6月15日
  從7月1日起,鄭州市開發企業在對商品住房銷售價格進行備案時,應對全部的商品住房銷售價格進行備案,并實行"一房一價",備案價格為最高銷售價格。
  2013年9月2日
   限購升級,史上最嚴限購令。9月1日起持有本市居住證3年以上、在本市繳納社會保險或個人所得稅1年以上的非本市戶籍居民家庭(三個條件滿足其一即可),限購1套住房;未滿20歲的單身人員,暫停其在鄭州限購區域購房,年滿20歲的無住房單身人員,限購1套住房;容積率在1.0以下或單套建筑面積在144平米以上的非普通商品住房項目,完成主體結構工程封頂,方可申請商品房預售許可。
  2013年12月2日
  規定自明年1月1日起開始實施。鄭州市房地產抵押實行登記制,抵押詳細信息載于房屋登記簿,涉及抵押數額、債務時間、債務人姓名等,利害關系人可向房管部門進行查詢。
  2013年12月
  河南省將著力促進房地產業健康發展,對已拿地2年以上未進行實質性開發的房地產項目將進行清理,大力發展90平方米以下中小戶型、中低價位的普通商品房。

2014年
    2014年元旦前夕
  鄭州市政府辦公廳印發通知,規定鄭州市內五區、開發區及滎陽健康園區、上街職教園區、新鄭龍湖教育園區范圍內的國有建設用地使用權的公開出讓,都要采用網上掛牌交易方式。
  2014年2月8日
  中國人民銀行2月8日發布的《2013年第四季度中國貨幣政策執行報告》指出,下一階段要綜合運用多種貨幣政策工具組合,保持適度流動性,實現貨幣信貸和社會融資規模的合理增長。
  2014年4月22日
  河南省法制辦公布《河南省房屋租賃管理辦法(征求意見稿)》,公開征求社會意見。
  2014年5月7日
  鄭州市政府發布了《鄭州市個人住房置業貸款政策性擔保管理辦法(征求意見稿)》,就個人住房貸款政策性擔保公開征求意見。在鄭州市行政區域內,借款人申請個人住房商業銀行貸款、個人住房公積金貸款,貸款人要求提供保證擔保時,由住房置業政策性擔保機構提供擔保的,均適用本辦法。
  2014年5月14日
  《鄭州住房公積金個人住房組合貸款管理暫行辦法》通知下發,從6月15日起,鄭州市民可以用商業貸款和公積金“組合貸”,購買前兩套新房,最高可以貸款70萬元。
  2014年8月9日鄭州限購取消
  20時整,鄭州市住房保障和房地產管理局官方微博發布消息:“經報請上級部門批準,自即日起,在我市市內五區、鄭東新區購買住房時不再需要提供住房套數證明以及居住、納稅和社保等情況證明。
  2014年9月1日起
  鄭州住房公積金貸款貼息可向市區及各縣(市)區公積金管理機構提出申請。連續正常繳存住房公積金滿2年的,按上年償還貸款利息額的40%計發補貼;申請人本人及配偶均正常繳存住房公積金滿2年的,按上年償還貸款利息額的60%計發補貼。單筆貸款貼息最高金額為4000元。
  2014年9月30日
  央行和銀監會出臺關于放松首套房利率和認定標準等的通知,明確對擁有1套房并已結清購房貸款的家庭,再次貸款購買普通商品住房執行首套房貸款政策;首套房貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍;在已取消或未實施“限購”措施的城市,對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭,第3套房可發放購房貸款。
  2014年10月13日
  住建部、財政部及央行三部門發文,取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構擔保等收費項目,減輕職工貸款負擔。
  2014年11月22日起
  央行決定下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率并擴大存款利率浮動區間。
  金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%,同時結合推進利率市場化改革,將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍;其他各檔次貸款和存款基準利率相應調整,并對基準利率期限檔次作適當簡并。
  2014年12月22日
  中華人民共和國國務院令公布《不動產登記暫行條例》,自2015年3月1日起實施,其中對不動產登記機構、登記簿、登記程序、登記信息共享與保護等作出規定。具體到河南省,省國土資源廳已任命該廳原機關服務中心主任蔡輝為河南省不動產登記局局長。

2015年
    1、央行5次降息
  3月1日,金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至5.35%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.5%;
  5月11日,金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至5.1%;一年期存款基準利率下調 0.25個百分點至2.25%;
  6月28日,金融機構一年貸款基準利率下調0.25個百分點至4.85%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至 2%;其他各檔次貸款及存款基準利率、個人住房公積金存貸款利率相應調整。
  8月26日,金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至4.6%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至1.75%;;其他各檔次貸款及存款基準利率、個人住房公積金存貸款利率相應調整。
  10月24日,金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至4.35%。
  2、央行5次降準
  2月5日,中國人民銀行下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點;
  4月20日,中國人民銀行下調金融機構人民幣存款準備金率1個百分點;
  6月28日,自2015年6月28日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率,以進一步降低企業融資成本。其中,金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至 4.85%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2%;其他各檔次貸款及存款基準利率、個人住房公積金存貸款利率相應調整。
  9月6日,中國人民銀行下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點;
  10月24日,下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。同時,對符合標準的金融機構額外降低存款準備金率0.5個百分點。
  3、房貸首付調整
  央行于9月30日放寬住房信貸政策,將不限購城市首套房商貸首付款比例下調至25%。同時,住建部等三部委發文放寬住房公積金貸款政策,包括提高實際貸款額度、全面推行異地貸款業務等內容。
  4、不動產統一登記
  國土資源部8月6日發布通知,對各級各類不動產登記數據、信息平臺、軟件系統及網絡資源進行整合集成,提供不動產登記資料的依法查詢。
  5、公積金異地貸款全面推進
  9月21日住建部發布《住房城鄉建設部關于住房公積金異地個人住房貸款有關操作問題的通知》,推進住房公積金異地貸款業務,支持繳存職工異地購房需求,保障繳存職工權益。自此,住房公積金異地貸款全面推進。

2016年
    2016年2月2日
  首套房首付降至20%,二套房首付降至30%
  中國人民銀行、中國銀監會在公布個人住房貸款調整的通知,要求在不實施“限購”的城市,居民家庭購買首套普通住房的商業性個人住房貸款,在最低首付25%的基礎上可再下浮5個百分點;對擁有1套住房且房貸未結清的家庭,再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房,最低首付款比例調整為不低于30%。
  2016年2月19日
  房地產交易環節契稅、營業稅優惠調整
  個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女),面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。
  對個人購買家庭第二套改善性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按2%的稅率征收契稅。
  個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征營業稅。
  2016年3月25日
  鄭州市住房項目不再配建公租房
  3月25日,鄭州市政府下發通知,即日起在全市停止在商品住房項目中配建公共租賃住房。
  2015年5月1日
  經國務院批準,自2016年5月1日起,在全國范圍內全面推開營業稅改征增值稅試點。建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人,納入試點范圍,由繳納營業稅改為繳納增值稅。
  2016年7月31日
    從2016年9月1日起,鄭州住房公積金個人住房貸款業務將作調整,貸款門檻提高,貸60萬元至少要滿足繳納時間、儲蓄額度,首次申請條件。
    2016年9月14日
    鄭州出臺“房九條”保持樓市持續平穩健康發展
    2016年9月20日
    今年年底前,鄭州市主城區(市內五區及鄭東新區、高新區、經開區)將集中供應6000畝商品住宅用地。
    2016年10月1日
    鄭州重啟限購,在鄭州市內五區和鄭州航空港區、鄭東新區、經開區、高新區范圍內,對擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭和擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭,限購180平方米以下(不含180平方米)的房。
    2016年10月3日
    鄭州樓市調控再加碼,限貸來臨。
    如果是首次購買普通住房的商業性個人住房貸款,最低首付比例為30%;如果是擁有1套住房且相應購房貸款未結清,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房的,最低首付比例為40%。

 

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